É certo que, no momento de se iniciar um empreendimento, um novo negócio, há a necessidade de se investir na atividade – em maior ou menor volume, conforme o caso –, com investimentos tanto nas instalações quanto na aquisição de mercadorias, de matéria-prima etc.. Essa é uma das tantas razões que levam o empresário a optar por não investir dinheiro na aquisição de um imóvel para o negócio, optando por alugar um imóvel que considere adequado para o exercício de sua empresa, junto a terceiros. Nessa situação específica, em que o empresário exerce sua atividade econômica em imóvel que não lhe pertence, surge uma questão muito importante para ele, relativa à proteção do chamado ponto comercial, que é um dos elementos do estabelecimento.
O ponto pode ser entendido como um bem incorpóreo, imaterial, que pode ter grande valor econômico. Desde o momento em que o empresário esteja estabelecido em certo determinado local e comece a chamar a atenção e a atrair a clientela, começa a existir o ponto.
Em havendo ponto em imóvel que não seja de propriedade do empresário, este terá o direito de obter, mesmo contra a vontade do proprietário do imóvel, a renovação do contrato de locação comercial (Lei 8.245/91: art. 51), por ser algo que se destaca da propriedade imóvel e que pertence ao empresário; não, ao proprietário do imóvel. Nada impede, porém, que a propriedade do imóvel e a titularidade do ponto se concentrem na mesma pessoa; mas, nesse caso, não haveria disputa envolvendo o ponto e o imóvel.
Pois bem. A maneira de se proteger o ponto existente em imóvel de outrem, de forma prática, é começar por celebrar um bom contrato escrito de locação comercial, pois tal contrato servirá como prova do ponto. Frise-se que o ponto pode existir sem contrato de locação – mormente se o empresário for proprietário do imóvel –, mas, em casos de locação, o contrato será fundamental. Isso, porque, nos termos da Lei n. 8.245/91, à falta de acordo entre as partes, o Locatário empresário poderá obter a almejada renovação compulsoriamente, desde que preenchidos os requisitos previstos em seu art. 51, que exige a apresentação de contrato escrito, por prazo determinado, com no mínimo 5 cinco) anos, além da prova do exercício da mesma atividade econômica, nos últimos 3 (três) anos.
Nesse ponto, outros cuidados são necessários. A ação renovatória deverá ser proposta pelo locatário empresário “no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de finalização do contrato a prorrogar” (art. 51, § 5º).
Esses são os cuidados básicos para proteção do ponto, pelo empresário, quando exerce atividade em imóvel que não lhe pertence. Por isso, é importante que o empresário busque assessoria jurídica desde o momento das tratativas da locação, para que o contrato seja celebrado de forma a garantir o direito à renovação compulsória, se for o caso, pois é comum, no cotidiano, o empresário pretender a renovatória – após algum tempo de locação –, e descobrir, tardiamente, que não atende aos requisitos legais para requerer tal proteção ao seu ponto, à sua atividade empresária.
